Quanto rende un appartamento in affitto breve nella zona Bolognina e Stazione di Bologna
La zona Bolognina e Stazione Centrale di Bologna è il mercato degli affitti brevi più accessibile della città, sia per i proprietari che per gli ospiti. Prezzi di acquisto degli immobili mediamente più bassi rispetto al centro storico, buona connessione con il resto della città, domanda stabile proveniente da viaggiatori business, lavoratori in trasferta e turisti con budget medio.
È una zona in trasformazione: la Bolognina, quartiere operaio storico di Bologna, sta vivendo una progressiva rivalutazione urbanistica e immobiliare. Chi investe oggi in questa zona con una prospettiva di medio termine ha margini di apprezzamento interessanti.
I dati che seguono sono rilevati direttamente dalla gestione di appartamenti in zona Bolognina e Stazione da parte di ILikeBologna.
Per un quadro completo su tutte le zone di Bologna consulta l’Osservatorio Affitti Brevi Bologna.
I dati della zona Bolognina e Stazione , 2024-2025
- Indicatore
- Occupancy media
- ADR medio
- RevPAR
- Stagionalità
- Ospiti prevalenti
- Valore
- 70%
- 157€
- 109€
- Media, domanda mista turistica e business
- Viaggiatori business, lavoratori in trasferta, turisti budget
Dati rilevati su appartamenti gestiti direttamente da ILikeBologna. Periodo di riferimento 2024-2025.
Quanto rende per tipologia
- Tipologia
- Monolocale
- Bilocale standard
- Trilocale
- Bilocale con caratteristiche esclusive
- Occupancy
- 70%
- 70%
- 68%
- 82%
- ADR
- 135€
- 157€
- 182€
- 196€
- Rendita annua stimata
- ~34.500€
- ~40.000€
- ~45.000€
- ~58.000€
Stime basate su dati reali di gestione. Le rendite effettive variano in base a metratura, stato e caratteristiche specifiche dell’immobile.
Perché la zona Bolognina è un mercato interessante
La Bolognina e la zona Stazione hanno alcune caratteristiche che la rendono interessante per gli affitti brevi:
- Connessione diretta con l’Alta Velocità, Bologna Centrale è uno degli hub ferroviari più importanti d’Italia, con treni diretti per Milano, Roma, Firenze e Venezia. Chi arriva in treno sceglie spesso questa zona per comodità
- Domanda business stabile, lavoratori in trasferta, consulenti e professionisti che preferiscono appartamenti vicino alla stazione rispetto agli hotel
- Prezzi di acquisto più accessibili, il rapporto tra prezzo di acquisto e rendita da affitto breve è tra i più favorevoli di Bologna, con rendimenti percentuali potenzialmente più alti rispetto al centro storico
- Rivalutazione in corso, la Bolognina è uno dei quartieri più dinamici di Bologna, con nuovi locali, spazi culturali e una comunità internazionale in crescita
- Overflow dalla zona Fiere, durante i grandi eventi fieristici, quando il centro e la zona Fiere si saturano, la Bolognina beneficia della domanda che non trova posto altrove
La stagionalità della zona Bolognina e Stazione
La zona ha una stagionalità mista,meno dipendente dagli eventi fieristici rispetto alla zona Fiere, più dipendente dal turismo rispetto alla zona ospedaliera.
Durante i grandi eventi fieristici, Cosmoprof, Cersaie, Children’s Book Fair, l’occupancy raggiunge il 100% anche in questa zona grazie all’overflow di domanda dal centro.
Nei mesi estivi, luglio e agosto, la zona mantiene un’occupancy intorno al 55-60%, leggermente più bassa rispetto alla zona ospedaliera ma più stabile rispetto alle aspettative per un quartiere non centrale.
La vicinanza alla stazione garantisce un flusso costante di viaggiatori in transito tutto l’anno, che riduce l’impatto della bassa stagione
Caso reale, investimento con alto rendimento percentuale
Giorgio ha acquistato un bilocale in zona Bolognina nel 2022 a un prezzo significativamente inferiore rispetto al centro storico. L’obiettivo era generare reddito da affitto breve con ILikeBologna.
Nel 2024 l’appartamento ha generato circa 38.000€ lordi con cedolare secca già versata, commissioni dei portali già detratte e le nostre commissioni già detratte.
Il rendimento percentuale sul capitale investito supera quello di un appartamento equivalente in centro storico a parità di gestione, il prezzo di acquisto più basso amplifica il ROI.
Domande frequenti sulla zona Bolognina Bologna
Quanto rende un bilocale in zona Bolognina a Bologna?
Un bilocale standard in zona Bolognina con occupancy al 70% e ADR di 157€ genera una rendita annua stimata di circa 40.000€ lordi. Un bilocale ristrutturato con caratteristiche esclusive può superare i 58.000€.
Chi affitta gli appartamenti in zona Bolognina e Stazione a Bologna?
La domanda è mista: viaggiatori business e lavoratori in trasferta che preferiscono la vicinanza alla stazione, turisti con budget medio che cercano alternative al centro storico, e ospiti in overflow durante i grandi eventi fieristici quando il centro si satura.
Conviene investire in un appartamento in zona Bolognina per gli affitti brevi?
Sì, il rapporto tra prezzo di acquisto e rendita da affitto breve è tra i più favorevoli di Bologna. I prezzi degli immobili sono mediamente più bassi rispetto al centro storico, ma la rendita da affitto breve è competitiva. Il rendimento percentuale sul capitale investito può superare quello di appartamenti equivalenti in centro storico.
Conviene fare affitti brevi in zona Bolognina rispetto all’affitto lungo termine?
In base ai nostri dati, un bilocale in zona Bolognina genera con gli affitti brevi circa 40.000€ annui lordi — contro i 9.600€ di un affitto tradizionale a 800€ al mese. Il delta è di circa 30.000€ annui. Leggi anche conviene fare affitti brevi a Bologna nel 2026.
Quali caratteristiche valorizzano un appartamento in zona Bolognina?
Ristrutturazione recente, finiture di qualità, design curato, connessione internet veloce e dotazioni tecnologiche complete. In questa zona il design e la funzionalità fanno la differenza sull’ADR — un appartamento ben arredato in Bolognina può competere con appartamenti standard del centro storico.