Quanto rende un appartamento in affitto breve nella zona ospedaliera di Bologna
La zona ospedaliera di Bologna, che comprende il Policlinico Sant’Orsola-Malpighi e l’Ospedale Maggiore Carlo Alberto Pizzardi, è uno dei mercati più particolari e sottovalutati della città per gli affitti brevi.
A differenza del centro storico, qui la domanda non è turistica ma sanitaria e professionale: pazienti in cura, familiari di degenti, medici e ricercatori in formazione, professionisti sanitari in trasferta. Una domanda meno appariscente ma estremamente solida e costante, indipendente dalla stagionalità fieristica.
I dati che seguono sono rilevati direttamente dalla gestione di appartamenti in zona ospedaliera da parte di ILikeBologna.
Per un quadro completo su tutte le zone di Bologna consulta l’Osservatorio Affitti Brevi Bologna.
I dati della zona ospedaliera, 2024-2025
- Indicatore
- Occupancy media
- ADR medio
- RevPAR
- Stagionalità
- Ospiti prevalenti
- Valore
- 73%
- 156€
- 114€
- Bassa, domanda costante tutto l’anno
- Pazienti, familiari, medici, ricercatori
Dati rilevati su appartamenti gestiti direttamente da ILikeBologna. Periodo di riferimento 2024-2025
Quanto rende per tipologia
- Tipologia
- Monolocale
- Bilocale standard
- Trilocale
- Bilocale con caratteristiche esclusive
- Occupancy
- 73%
- 73%
- 70%
- 85%
- ADR
- 135€
- 156€
- 180€
- 195€
- Rendita annua stimata
- ~36.000€
- ~41.000€
- ~46.000€
- ~60.000€
Stime basate su dati reali di gestione. Le rendite effettive variano in base a metratura, stato e caratteristiche specifiche dell’immobile.
Perché la zona ospedaliera è un mercato diverso
Chi non conosce il mercato bolognese tende a sottovalutare la zona ospedaliera rispetto al centro storico. È un errore.
Il Policlinico Sant’Orsola-Malpighi è uno dei più grandi ospedali universitari d’Italia — con oltre 1.600 posti letto, migliaia di dipendenti e un flusso continuo di pazienti provenienti da tutta Italia e dall’estero. L’Ospedale Maggiore aggiunge ulteriore domanda dall’area nord-ovest della città.
Questo genera alcune caratteristiche uniche per il mercato degli affitti brevi in questa zona:
Il vantaggio degli appartamenti con caratteristiche esclusive
Anche in zona ospedaliera gli appartamenti con caratteristiche distintive performano significativamente meglio della media.
In questa zona la caratteristica più richiesta non è il terrazzo vista torri ma la funzionalità, cucina completamente attrezzata, lavatrice, spazio di lavoro, connessione veloce. Gli ospiti sanitari hanno bisogno di un appartamento che funzioni come una casa, non come una camera d’albergo.
Gli appartamenti che soddisfano queste esigenze ottengono:
- ADR superiore fino al 25% rispetto a immobili standard nella stessa zona
- Occupancy più alta, fino all’85%, grazie alla fidelizzazione di ospiti che tornano periodicamente
- Soggiorni più lunghi che riducono i costi operativi di gestione
La stagionalità della zona ospedaliera
La zona ospedaliera è la meno stagionale di Bologna — la domanda sanitaria non conosce alta o bassa stagione.
Durante i grandi eventi fieristici anche questa zona beneficia dell’overflow di domanda dal centro quando Cosmoprof o Cersaie saturano il mercato centrale, gli ospiti cercano appartamenti nelle zone limitrofe. In quei periodi l’occupancy raggiunge il 100% con ADR in crescita.
Nei mesi di luglio e agosto, tradizionalmente deboli, la zona ospedaliera mantiene un’occupancy intorno al 60-65%, performance migliore rispetto alla zona fiere e stazione grazie alla domanda sanitaria di base.
Anche dicembre e gennaio i mesi più deboli dell’anno mantengono livelli di occupazione accettabili grazie ai ricoveri programmati e alle attività di ricerca universitaria.
Caso reale, rendita costante senza picchi né vuoti
Anna è proprietaria di un bilocale in via Massarenti, a 200 metri dall’ingresso principale del Policlinico Sant’Orsola. L’appartamento era affittato a lungo termine a 750€ al mese 9.000€ annui lordi.
Nel primo anno di gestione con ILikeBologna l’appartamento ha generato oltre 37.000€ lordi con cedolare secca già versata, commissioni dei portali già detratte e le nostre commissioni già detratte.
Il delta rispetto all’affitto lungo termine: oltre 28.000€ nel primo anno. Senza un solo mese di vuoto.
Hai un appartamento in zona Sant’Orsola o Maggiore e vuoi sapere quanto può rendere il tuo specifico immobile?
Domande frequenti sugli affitti brevi in zona Ospedaliera Bologna
Quanto rende un bilocale in zona Sant’Orsola a Bologna?
Un bilocale standard in zona ospedaliera con occupancy al 73% e ADR di 156€ genera una rendita annua stimata di circa 41.000€ lordi. Un bilocale con cucina attrezzata e caratteristiche funzionali può superare i 60.000€.
Chi affitta gli appartamenti in zona ospedaliera a Bologna?
La domanda è prevalentemente sanitaria e professionale: pazienti in cura al Policlinico Sant’Orsola o all’Ospedale Maggiore, familiari di degenti, medici e ricercatori in formazione, professionisti sanitari in trasferta. Una domanda costante e indipendente dalla stagionalità fieristica.
La zona ospedaliera di Bologna è adatta agli affitti brevi?
Sì, è uno dei mercati più solidi e sottovalutati di Bologna. L’occupancy media del 73% è stabile tutto l’anno senza i picchi e i vuoti del mercato turistico. I soggiorni sono mediamente più lunghi, riducendo i costi operativi di gestione.
Conviene fare affitti brevi in zona ospedaliera rispetto all’affitto lungo termine?
In base ai nostri dati, un bilocale in zona Sant’Orsola genera con gli affitti brevi una rendita annua di circa 41.000€, contro i 9.000-11.000€ di un affitto tradizionale a lungo termine. Il delta è significativo anche tenendo conto dei costi di gestione. Leggi anche conviene fare affitti brevi a Bologna nel 2026.
Quali caratteristiche deve avere un appartamento per performare bene in zona ospedaliera?
Gli ospiti sanitari cercano funzionalità: cucina completamente attrezzata, lavatrice, connessione internet stabile, spazio di lavoro. Questi elementi fanno la differenza tra un appartamento medio e uno ad alta performance in questa zona.